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    什么是設施管理?設施管理的中國標簽

    2015-05-14 09:00:22   來源:   評論:0 點擊:

    設施管理之所以與物業管理密切相關,緣自其涉及的對象和空間的高度重疊,但是它們之間動作和目標的不同卻會將事情導向兩個完全不同的結果。如果我們把物業看作一個物,首先得肯定物業存在大小、形狀、性能、空間、方位,以及光潔度、完好度、損耗度等物理性;同時物業不屬于自然物而是按人類需要產生的建造物,所以物業還具有按使用需求決定的使用價值,以及按交換需求決定的商品性的經濟價值。從根源上去區別,物業管理就是盡可能在特定生命周期里維持和修復物業在建造完成時的標準物理價值。這里的“標準”特指行業標準和國家標準。而委托型物業管理的內容略有不同,除了遵守行業標準和國家標準,還要遵守雙方的契約標準(比如行業標準中說保持公地整潔,契約標準則可以具體約定為公地范圍目測可見異物停留時間不超過一小時,平均每10平方米不超過一件等)。而設施管理則是按照物業所有人的需要盡可能發揮物業的使用價值,例如辦公空間及內部各種設施如何構建和重置才能讓員工身心舒暢而又干勁十足,零售空間如何提供最佳環境和刺激消費欲望以使顧客流連忘返。物業的資產管理則是管理物業的經濟價值,是對物業以貨幣量衡形式進行的租、售、置換、抵押、信托等交易活動的管理。

    這樣的分析未必到位,卻有助于我們比較簡單地區分物業管理和設施管理的差異。首先設施管理是為了物業用得值而物業管理是使物業維護得好;其次,因為“用得值”的標準來自于業主的主觀認同,而“維護得好”的標準則主要來自于行業標準和契約標準,這將決定設施管理是一個更為復雜和高超的管理人與委托人之間的溝通過程。另外,由于設施管理注重物業的使用,而這正是人性的差異所在,使其在物權分散、難以統一使用意見的物業(比如公寓式住宅或住宅小區)就難有用武之地,物權高度集中的辦公、商業、會展、工場、物流或其他主題物業綜合體,設施管理則大有可為。

    不得不面對物業管理在小業主居多的物業小區困局,矛盾和糾紛的主要起點基本都是在“維護物業標準”發生改變的拐點,不交費、改擴建、降標準、要提價等都是這個改變所引發。前面說了保持業主入伙時物業最佳物理狀態其實是物業管理的終極目標,最極端的辦法是封起來不用,這顯然又有悖于物業管理的存在意義,因此物業狀態在管理和使用過程中的持續走差就是必然。要改變或阻止物業狀態下滑的兩個要件是增加維護投入和改變業主使用方式,而這兩個要件只有業主才能具備和履行,管理者需要的只是遵守國家行業標準和業主契約標準,按標準執行即可。排除業主和管理者雙方可能存在的故意違約,專業宣講的不足和制度安排上的錯誤在于:輿論、政府、業主、甚至管理人自己,都太多地認為這是屬于管理方的問題了?!拔飿I服務”或將被歷史證明是個苦澀的笑話,管理人放棄行業標準和契約標準,轉而滿足眾口紛繁的業主之物業使用價值終將不斷重復地行差踏錯。

    設施管理正在填補這個需求缺口,前提是需求的統一或者出現分歧時有簡易而強有力的程序使其統一。這能說明為什么蓬勃發展的中國城市,尤其是產權集中的各類非住宅綜合體與設施管理之間相互青睞。設施管理的主要特性注定城市大業主所有的物業(例如大公司不動產)將是它的演武場,這就必然使其專業價值在中國大陸前景大好。

    然而“設施管理”依舊來自歐美,同任何一個舶來文化一樣,中國大陸產學兩界的深究不夠與競爭隔閡嚴重制約了設施管理的價值發揮。

    三十年前讀《約翰·克里斯多夫》,開篇即被“江聲浩蕩”的中文韻律所吸引,繼而一個寒假浸淫其中不能自拔。我不懂法文,無法比對兩者原意,但是愿意接受譯者傅雷先生學貫中西人文哲理,因而才能洞穿法文字義,用中文直傳其中真諦和意境。反觀今天大陸,在文化與學科間能自由穿越于中西的學者似乎絕跡,就連“設施管理”字面都飽受爭議,意思解釋也莫衷一是。大陸不少學者直接將過去“工程設備管理”搬到物業管理中來,許多企業領導也認同是其屬下設備維修維護的另一種時髦說法。這種現象廣泛地存在因而令我質疑“設施管理”一詞對其內涵表達所帶來的中文歧義,甚而懷疑我自己上面一番拋磚引玉的探析也可能是一個笑話。是“空間效率管理”嗎?還是“物業運營管理”呢?“留聲機”時代我們可以無法理解什么是MP4,可是至今大眾都已心領神會的MP4為什么還是沒有一個神形皆達通俗易懂的中文名稱呢?難道我們可以把數學學也叫做ML嗎?尤其“設施管理”涵蓋的是一套完整體系的管理科學和行為,我們不應該容忍FM這兩個毫無寓意、表情呆滯并且必然帶來大量分歧的字符繼續流行。我們的院校不斷重復印發的專業教科書與運用現實恍若隔世,顯見的學術命題卻鮮見有價值的研究。

    另一個阻礙來自不正當競爭。國企和國資項目嚴重存在的市場封閉,和外資企業同樣勢利的技術封閉,使得優質物業市場更像一個賭場,每人都希望捂緊自己的牌和看到別人的牌。技術和專業層面的隔閡一旦不能從學院和職業教育中打破,職場競爭更難奢望有真正的專業交流。而專業人士的各行其是,將直接降低公眾和業主對其專業化程度和意義的信任,最終還是會制約全體專業人士和企業的發展。

    對學業有專攻的不夠尊重也會給企業帶來麻煩。正如一些傳統物業管理人士說了多年的“早期介入”因為開發商一直當作耳旁風到現在幾乎偃旗息鼓。由于他們堅持認為不是自身問題而是那些開發商固執而沒有慧眼,所以說些酸溜溜的話等著看開發商們出洋相。真實的原因卻是開發企業總是站在比物業管理高一級的臺階上看問題,如果物業管理不足以解決開發企業和大業主關心的設施管理和資產管理問題,那么他就只能安心做幫手和扶手,無法升級為智囊和參謀。正如今天我們看到了一些開發企業撒手過快,將散售型物業交到了傳統物業管理企業手中,卻讓他們為業主承擔起設施管理甚至是資產管理的責任,后果自然不堪。

    還有一些分歧是應該將物業管理歸入設施管理還是將設施管理歸入物業管理,為此不少專業人士也在爭執。我在想假如沒有數學學的時候,代數、幾何和函數應該把誰歸入誰的范圍呢?或者沒有物理學的話力學電學磁學又誰統領誰呢?

    這個問題留給希望即將到來的時代給出解答,作為同樣具有責任的專業媒體,我對自己目前的有限所知,僅以此文代表自我檢討。

    原載于《現代物業·新業主》2013年第11期/總第275期

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